住宅ローンについての相談で、「いくらまで借りられますか？」という質問をいただくことが多々あります。
自分の年収で買える住宅の金額は、気になりますよね。
今日は「いくらまで借りられるか」、そして「借りられる金額でローンを組んだら」。
すなわち「借入可能額」と「借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組んだ場合」のお話です。
返済比率。
住宅ローンを検討する際に出てくる言葉で、初めて耳にされる方もいらっしゃるかと思います。
住宅ローンには『借りられる額』と『返せる額』があり、借りられる金額とは「金融機関から借り入れできる（ローンが組める）であろう」金額のことで、『借入可能額』といいます。
この借入可能額は、年収ごとに金融機関が設定しています。
そしてこの借入可能額を計算する時に使うのが『返済比率』です。
よくＣＭで見かける住宅金融支援機構のフラット35の返済比率の基準は一律となっており、年収が400万円未満の場合は30%以下、400万円以上は35%以下です。
一方金融機関の場合、年収300万円以上450万円未満は30%以下、600万円以上は40%以下といった具合に、同じ年収でも金融機関によってばらつきがあります。
そして返済比率は、ホームページ等で公表されていないものが大半です。
さて、この返済比率は、基本的には次のように使います。
年間返済額÷額面年収×100＝返済比率（％）
上記の額面年収とは、1年間に貰った給与の総支給額のことで、一般的に「年収」といわれるものです。
税金や社会保険料が差し引かれる前の金額ですね。
額面年収と返済比率がわかっている場合、概算で借りられる金額を算出することができます。
例えば年収500万円の世帯の場合、上記の算出式を入れ替えると
500万円（額面年収）×35％（住宅金融支援機構 年収400万円以上の返済比率より）＝175万円(年間返済額）
175万円（年間返済額）÷12ヵ月＝約14.6万円（月間返済額）
となり、毎月約14.6万円が住宅ローンの返済額となります。
上記は年間・月間の返済額なので、次はまとまっての合計借入可能金額を試算してみます。
そろえる計算条件は次の通りとしました。
・毎月の返済額は約14.6万円
・借入期間は35年
・金利はフラット35の最頻金利である固定1.440％（2022年4月時点）
［引用：住宅金融支援機構 商品ラインナップ https://www.flat35.com/loan/flat35/index.html］
上記を用いて計算した結果の借入可能金額は、4,830万円です。
ではここまでを一度まとめると、
・年収500万円の世帯
・返済比率35％
・35年固定金利1.440％
で計算した返済可能額は4,830万円ということになります。
このお金額なら、みなさんの夢のマイホームは手に入りそうでしょうか？
では、ここからが本題です。
冒頭の「借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組んだ場合」というお話。
参考の一つですが、2人以上の世帯のひと月あたりの支出は227,080円（住居費以外）という統計があります。（2022年2月分）
［引用：総務省統計局 家計調査報告 ―月・四半期・年― https://www.stat.go.jp/data/kakei/sokuhou/tsuki/pdf/fies_mr.pdf］
「2人以上」と大きくくくっているので、世帯人数によって大きく異なる場合もあると思いますが、
これを上記の例えで計算していた年収500万円の世帯に当てはめてみます。
まず年収500万円という金額は、額面年収でしたね。
税金や社会保険料を差し引いた手取り年収はおおむね75～80％となりますので、今回は80％と仮定し、手取り年収・月収を計算します。
500万円（額面年収）×80％＝400万円（手取り年収）
400万円（手取り年収）÷12ヵ月＝約33万円（手取り月収）
手取り月収は、賞与を考慮せず単純な月割としてしています。
この手取り年収から、統計上の月間支出と、先ほど借入可能額で計算した返済額を差し引きします。
33万円（手取り月収）－約23万円（2人以上の世帯の月間支出統計金額）－約14.6万円（月間借入可能額）＝－4.6万円
・・・大変なことに、赤字になってしまいました。
この場合、住宅の購入金額を抑える必要が出てきます。
返済比率は金融機関が設定しているので、返済比率から導かれる返済可能額も金融機関が設定していると言い換えることができます。
しかし月間・年間の支出は、各世帯ごとによって大きく違います。
金融機関には家計簿を見せる等して毎月の支出を伝える必要はないため、借入後の家計の想定は金融機関はしてくれません。
みなさんご自身で、このローンを組んだ場合のお金の流れのをイメージしておく必要があります。
その具体的なシュミレーションのお手伝いをするのが、私たちファイナンシャルプランナーです。
実際のご相談では、借入可能額と一緒に「返済が苦しくならない借入額」を計算します。
返済が苦しくならない借入額、すなわち「理想の返済比率」は、一般的に年収の20％程度と言われています。
今回は借入可能額と、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを組んだ場合の想定をしましたので、次回は理想の返済比率を用いたシュミレーションのお話を。